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Construir una casa.

23 de septiembre, 2020.

La construcción de una vivienda unifamiliar es un anhelo de mucha gente, vinculada a conceptos como naturaleza, libertad, privacidad... Otras motivaciones pasan por criterios de estatus social, económico, servicios privativos (piscinas, cenadores, barbacoas, espacios de ocio privados...), salud o ecología.
Honestamente, creo que cada persona tiene una motivación particular y con muchas variables para tomar la decisión de comprarse o hacerse una vivienda unifamiliar.

Al margen de la motivación propia de cada uno el procedimiento para la construcción de una vivienda unifamiliar requiere el desarrollo de una serie de fases que intentaré resumir en siete puntos, para obtener una guía de utilidad práctica.

Como cualquier otra decisión de nuestra vida personal, la información ayuda a tomar decisiones. La intuición, la ilusión, los anhelos y los “me gustaría”, tienen un componente irracional e irreflexivo fundado en creencias falsas o no contrastadas que habitualmente nos llevan a tomar decisiones que a medio/largo plazo nos producen frustración o desilusión.  

Una vivienda unifamiliar no es un piso con jardín, barbacoa y piscina, es una tipología residencial distinta y por tanto implica un modo de vida distinto. Es fundamental, por lo tanto, una información previa y exhaustiva de cómo vamos a vivir y qué necesidades reales tenemos para vivir en una casa.

La individualidad que otorga la vivienda unifamiliar implica una responsabilidad y unos costes añadidos a tener en cuenta. Es decir, como norma general, estas suelen estar alejadas de los centros urbanos y, por lo tanto, el uso de vehículo propio o colectivo es imprescindible. Por otra parte, también cabe tener en cuenta, que el mantenimiento de la edificación y de la zona de esparcimiento (césped, jardinería, piscinas, pistas deportivas…) es una gestión individual.

El confort o “calidad de vida” deseables al decidir construir o adquirir una vivienda unifamiliar debe sopesarse, pues conlleva una responsabilidad y unos costes económicos derivados de dicha decisión. 

1.-ESTIMACIÓN ECONÓMICA.
Es muy habitual y importante, ante este tipo de decisiones, preguntarnos: ¿Qué quiero?, ¿Cuánto me cuesta?, ¿Cómo lo financio?, ¿Puedo mantenerlo?, ¿Puedo permitírmelo? ….. Una vivienda unifamiliar... No lo sé, no lo sé.

Tenemos una respuesta clara de cinco. Cuatro incógnitas en la ecuación. Mejoremos la ecuación y busquemos información:
        -Fondos propios disponibles: fácil de saber.
        -Fondos ajenos obtenibles: consultable (banco principalmente).
        -Costos de mantenimiento: consultable y ponderable.
        -Viabilidad: analizable con datos anteriores.

Este es un proceso fundamental. La materialización de nuestro proyecto tiene una base económica ineludible, ya que, nuestro músculo financiero define la viabilidad del mismo. Por lo tanto, la información ha de ser clara y concisa, y los números económicos contrastables, pues, las concesiones a la incertidumbre suelen tener costes muy caros.


Un estudio económico previo, lo más exhaustivo posible, ayuda mucho a la toma de decisiones futuras. El asesoramiento en esta fase es fundamental.


Por otra parte, dentro de la estimación económica aparece un punto recurrente: la obtención de fondos ajenos (créditos/prestamos...). En este caso, existen dos tipos de préstamos, básicamente, para la construcción:
        -Préstamos personales.
        -Préstamos hipotecarios a la construcción.


Y aunque es un tema para un artículo mucho más extenso diré que también aquí hace falta un asesoramiento exhaustivo de las condiciones de estos préstamos (tipo de interés, fijo-variable, plazo, comisiones, cláusulas resolutorias, gastos, …), dado que existen muchos subtipos con distintas características que pueden ajustarse mejor o peor a nuestras necesidades y circunstancias.

2.- TERRENO.
Si nos hemos informado previamente y conocemos nuestras circunstancias económicas, empezamos la búsqueda. Para ello, existen dos parámetros a evaluar que son: precio y distancia. Estos delimitarán nuestras áreas de búsqueda, y, una vez obtenidas algunas opciones, vemos los siguientes indicadores que nos ayudarán a valorar cada opción: 

  • Calificación urbanística: que certifique que el terreno es apto para este tipo de construcción y bajo que condiciones (edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos...), así como cargas urbanísticas (urbanización, servicios...). Se puede obtener en el Ayuntamiento.
  • Situación catastral: el terreno debe corresponder en su descripción y grafía con la realidad (No siempre es así), se puede consultar en la Gerencia territorial de Catastro.
  • Situación Registral: el terreno está dado de alta en el Registro de la Propiedad inmobiliaria y si tiene cargas o afecciones de algún tipo, se puede consultar en el Registro de la Propiedad.
  • Situación física del solar: orientación, pendiente, geotecnia, etc, a con sultar con un técnico.
  • Situación sectorial: afecciones de carreteras, de cauces fluviales, de áreas protegidas, de ferrocarriles, de patrimonio, etc, se puede cónsul tar en el Ayuntamiento.

3.- DISEÑO ARQUITECTÓNICO.
Nos hemos informado, podemos asumirlo económicamente y tenemos un terreno apto para la construcción de nuestra vivienda. Entramos en la fase de diseño.
En esta fase es esencial que defina sus necesidades con precisión (estancias, baños, almacenamiento, garaje…). Una vez definidos, lo siguiente es determinar la tipología de vivienda que le gustaría (“tradicional”, “moderna”, de una sola planta, ecológica, autosuficiente…). 

Se debe mantener un equilibrio espartano en su presupuesto o estimación económica previa (fase 1) dado que el excederse es una posibilidad muy real que puede convertir un sueño en una pesadilla muy desagradable.
El asesoramiento es fundamental en esta fase, donde arquitectos y arquitectos técnicos aportan conocimientos que ayudan a encajar las piezas del puzzle entre necesidades, gustos y presupuesto utilizable.

Una vez acordadas y plasmadas las ideas arquitectónicas se pasa a desarrollar el proyecto (proyecto básico y de ejecución) que realiza el arquitecto y que sirve de base para el futuro desarrollo de la vivienda unifamiliar. 

4.-LICENCIA MUNICIPAL.
El proyecto realizado se somete a aprobación por parte del Ayuntamiento y tras el abono de las tasas municipales correspondientes se obtiene la licencia de obra para poder ejecutar la construcción solicitada y aprobada.

Si hemos solicitado un préstamo para la construcción de nuestra vivienda, esta licencia municipal y la declaración de obra nueva en construcción, además de la escritura de propiedad del terreno registrada son documentos imprescindibles para poder materializar dicho préstamo y disponer de dinero para la ejecución de la obra. 

5.-CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA.
A la hora de contratar a la empresa constructora tenemos dos opciones:

  • Autoconstrucción: dónde ejercemos como promotores de nuestra edificación y contratamos a una o varias empresas para la ejecución de la obra.
  • Construcción "llave en mano": donde contratamos a una empresa la ejecución y entrega de la vivienda. Esta empresa asume la función de promotora y entrega la vivienda una vez terminada, realizando las gestiones pertinentes (proyecto, licencia, obra, finalización y recepción de obra, licencia de ocupación...).

La contratación de la empresa/s constructora/s es un trámite de gran importancia. Se han de tener en consideración diversos aspectos: precio, garantía, profesionalidad, disponibilidad, experiencia, plazos de comienzo y finalización de obra…). Todas y cada una de las anteriores variables influyen en el resultado final de la obra y ninguna debe ser ignorada o soslayada, pues de lo contrario, nos arriesgamos a una disputa que con más frecuencia de la deseada, termina dirimiéndose en los juzgados.

Por otro lado, se aconseja la solicitud de varios presupuestos. Estos deben venir detallados y referenciados al proyecto técnico redactado donde se recogen las partidas y materiales de obra, así como el plazo de inicio y finalización de la misma, formas de pago y delimitación de responsabilidades. Han de sopesarse en la elección de la empresa constructora.

La elección, una vez analizados todos los extremos, ha de materializarse en la redacción de un contrato de ejecución de obra donde se recogen todos los aspectos anteriormente citados. Dicho contrato debe redactarlo un notario o técnico adecuado. 

6.-EJECUCIÓN DE OBRA.
Ya tenemos terreno, tenemos proyecto, tenemos licencia municipal, tenemos partida presupuestaria, tenemos empresa constructora…Pues…¡Empezamos la obra! 

Disponemos de técnicos redactores de proyecto (arquitectos/as) y técnicos de dirección de obra (arquitectos/as y arquitectos/as técnicos/as) que nos asesoran y controlan la correcta ejecución de la obra.
Esta debe desarrollarse de acuerdo con el proyecto redactado, el contrato de ejecución suscrito y bajo la supervisión de los técnicos de la misma. 

¡HEMOS TERMINADO, FELICIDADES! ¡UN SUEÑOS HECHO REALIDAD!



No nos engañemos, no es un proceso sencillo, tiene múltiples variables y la información y el asesoramiento correctos son fundamentales. Es bien conocido que todos llevamos dentro un arquitecto, un decorador, un constructor, un notario, un abogado, un... Pero la realidad es que ante un reto de esta magnitud (económica y emocional) somos neófitos y sin la información y asesoramiento adecuados acabaremos estrellándonos en una o varias fases del proyecto.

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