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HTML Creator01 de Octubre, 2022.
La pregunta es concreta, la respuesta es compleja, depende de muchas varia-bles que intentaremos aclarar para establecer una ecuación que nos permita valorar la inversión a enfrontar.
Iniciamos haciendo un resumen de las variables y su repercusión económica que componen la inversión total de nuestra promoción.
1.-TERRENO/SOLAR.
Tamaño, localización, orientación, orografía, estado de urbanización... deter-minan el costo del mismo. La oferta y la demanda en cada momento determinan el precio.
Al margen del precio del terreno, las compraventas están sujetas a impuestos como pueden ser el de transmisiones patrimoniales (6,5-10% del valor declarado) o IVA/IGIC (según la autonomía).
Gastos de notario y registro de la propiedad han de sumarse a los gastos de este concepto.
Agentes intervinientes: Agencia inmobiliaria. Notaría. Registro de la propiedad.
2.-URBANIZACIÓN.
El terreno debe dotarse de los servicios urbanísticos básicos como son suministro eléctrico, agua, gas, alcantarillado, aceras, pavimentación de viales, alumbrado público, etc.
Normalmente las empresas suministradoras de los distintos servicios presupuestan los costes de los mismos, además de que los servicios técnicos de los ayuntamientos determinan materiales y acabados de pavimentos, aceras, faro-las, etc.
Agentes intervinientes: Empresas suministradoras. Servicios técnicos del Ayuntamiento. Técnicos competentes en construcción (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros,..).
3.-ESTUDIOS DEL TERRENO.
Se han de realizar diversos estudios sobre el terreno como son: levantamiento topográfico (medición y orografía del terreno), estudio geotécnico (características mecánicas del terreno, estudio geo-ambiental (contaminación por radón, contaminación electromagnética, ..).
Agentes intervinientes: Empresa de topografía. Laboratorios de geotecnia. Laboratorios de salud geoambiental.
4.-PROYECTO TÉCNICO.
Llegado a este punto se trata de materializar el diseño de la edificación para lo cual es preceptivo contar con técnicos que desarrollen el proyecto y posteriormente dirijan el desarrollo del mismo.
Los honorarios de estos técnicos se basan en el presupuesto de la edificación.
Agentes intervinientes: Arquitectos. Arquitectos técnicos. Ingenieros.
5.-AYUNTAMIENTO, LICENCIA MUNICIPAL DE OBRA.
Los ayuntamientos conceden las preceptivas licencias de obra para poder pro-ceder a ejecutar la misma.
Las tasas municipales varían según los ayuntamientos y pueden oscilar entre un 2-8% del presupuesto de ejecución material (PEM).
Agentes intervinientes: Servicio municipal de urbanismo y obras.
6.-EMPRESA CONSTRUCTORA.
Partimos de un proyecto técnico con las prescripciones a seguir en las ejecución de la obra proyectada por lo que es necesaria la participación de una/s empresa constructora para la ejecución material.
Dichas empresa constructora con la información aportada (proyecto técnico) elabora un presupuesto como documento básico previo a la redacción de un contrato de ejecución de obra, donde se contendrán todas las especificaciones contractuales como son precios, plazos, formas de pago, condiciones específicas, etc.
Agentes intervinientes: Empresa constructora. Notaría.
7.-FINANCIACIÓN.
Hemos obtenido nuestra estimación de inversión para realizar la obra y llega la hora de establecer de donde procederán los fondos para la ejecución de la misma.
Si disponemos de fondos propios, no necesitamos financiación externa y so-mos autosuficientes para desarrollar el proyecto.
Si no así, necesitamos la aportación de fondos externos en forma de préstamo, crédito a la promoción o cualquier otro tipo crédito procedentes de entidades bancarias o crediticias.
Estos créditos tienen condiciones variables dependiendo del mercado crediticio y para su obtención se deben cumplir una serie de requisitos previos, que en otro artículo desarrollaremos más detalladamente, para su obtención.
Agentes intervinientes: Entidad bancaria. Entidad crediticia. Notaría. Registro de la propiedad.
8.-REMATE OBRA CIVIL.
Terminada la obra por parte de la empresa constructora, los técnicos de la obra (arquitecto/a, arquitecto/a técnico/a) certifican la finalización de la misma (CFO) y se solicita al ayuntamiento la licencia de primera ocupación de habitabilidad (LPO).
Agentes intervinientes: Arquitecto/a. Arquitecto/a técnico/a. Ayuntamiento.
9.-IMPUESTOS/GASTOS.
Con la certificación de fin de obra y la licencia de ocupación se realiza la de-claración de obra nueva acabada y se eleva al registro de la propiedad.
Los gastos en esta fase son de un 05-1% de presupuesto final de la obra que cobra el ayuntamiento.
Notaría y registro de la propiedad cobran aproximadamente un 0,5% del valor declarado de la edificación.
El impuesto de actos jurídicos documentados es de 1,5% del valor declarado de la obra.
Agentes intervinientes: Ayuntamiento. Notaría. Registro propiedad. Hacienda.
10.-AMUEBLAMIENTO/AJARDINAMIENTO.
Hemos construido nuestro edificio, hemos obtenido la cédula de habitabilidad pertinente que nos habilita para ocuparla y hacer uso del mismo.
Entramos en la fase del amueblamiento del edificio y, si es necesario, del ajardinamiento del entorno.
Agentes intervinientes: Mueblerías. Empresas de jardinería.
RESUMEN.
Tenemos la fórmula que buscabamos:
COSTO EDIFICIO RESIDENCIAL = TERRENO + URBANIZACIÓN + ESTU-DIOS DEL TERRENO + PROYECTO TÉCNICO + LICENCIA MUNICIPAL + EMPRESA CONSTRUCTORA + FINANCIACIÓN + REMATE DE OBRA + IM-PUESTOS + AMUEBLAMIENTO/AJARDINAMIENTO.
La complejidad de la obtención del costo total de una edificación residencial estriba en la existencia de múltiples variables, como ya hemos enumerado, que a su vez muchas de ellas son matizables por la variedad de oferta disponibles, por lo que establecer precios o módulos orientativos es francamente complicado y de una fiabilidad muy limitada hasta no tener perfectamente acotadas todas las variables.
Se pueden obtener módulos orientativos sobre edificaciones tipo (de determinado tamaño, con materiales, instalaciones y acabados determinados) sobre terrenos ya urbanizados (con unas características mecánicas y orográficas de-terminadas) y en localizaciones estipuladas.
Por nuestra dilatada experiencia en el diseño de edificaciones residenciales y en base a datos obtenido del mercado de la edificación hemos obtenido unos módulos de entre 800-1100 €/m2 para edificación plurifamiliar y módulos entre 1.100-1.500 €/m2 para edificación unifamiliar. Módulos orientativos y sujetos a variaciones dependiendo de la singularidad de cada obra.
No nos es ajeno que circunstancias externas como han sido la pandemia del COVID, la crisis energética derivada de la guerra de Ucrania, la escasez de mano de obra en el ramo de la construcción, el encarecimiento de materiales de construcción y otros factores están provocando que los costos se eleven de forma apreciable y acorte la fiabilidad de los presupuestos que manejamos para la promoción de cualquier edificación residencial, que se dan por tiempo muy limitado e incluso se renuncie a la ejecución de las obras por costos sobrevenidos y falta de rentabilidad de las promociones.
Nuestra empresa como especialista en diseño de edificación residencial y estudio económico de promociones aconseja a futuros promotores la realización de estudios previos de viabilidad de los proyectos de edificación para la toma de decisiones coherentes con información fiable y evitar las sorpresas y los gastos desmedidos o no calculados que hacen fracasar muchos proyectos.
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