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¿Cómo registro una propiedad?

01 de Diciembre, 2020.

Antes de empezar a contaros cómo se realiza un registro el de una propiedad, es muy importante que aclaremos algunos conceptos:

¿QUÉ ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD? El Registro de la Propiedad es una institución estatal dependiente del Ministerio de Justicia que forma parte de la Dirección General de Registros y del Notario. Su propósito es proporcionar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, es decir, garantizar la exactitud de los datos que se inscriben en él.

Por lo tanto, la finalidad de registrar los bienes inmuebles (fincas, edificaciones, etc) es crear una titularidad pública para obtener seguridad jurídica sobre los mismos (titularidad, descripción detallada del inmueble, cargas. ..).




¿ES O NO ES OBLIGATOIO REGISTRAR UNA PROPIEDAD?
La inscripción de los bienes en el Registro de la Propiedad no es obligatoria en España. Actualmente existen, gran cantidad de bienes inmuebles que no están registrados, pero que se tiene constancia de ellos mediante documentos privados, hijuelas de herencias u otro tipo de documento en el mejor de los casos porque podemos encontrarnos con situaciones en las que no existe ningún documento de propiedad. Esta documentación o carencia de ella crea una inseguridad jurídica evidente. 

¿CÓMO REGISTRO MI PROPIEDAD/BIEN INMUEBLE?
Aquí el tema se pone un poco más complicado. Si mi inmueble no está previamente documentado con escrituras públicas, caben dos modos de llevar a cabo este trámite:

  • Mediante un expediente de dominio, reclamamos en el juzgado la titularidad del bien en cuestión aportando la documentación que poseemos (hijuelas, testamentos, liquidaciones de derechos reales, escrituras privadas, ..) e incluso testigos que acrediten nuestra propiedad. A partir de ahí obtenemos un título a través de una sentencia judicial que podremos inscribir en el Registro de la Propiedad.
  • Mediante la existencia de dos escrituras o documentos públicos que avalen nuestra propiedad del bien en cuestión.

En estos procedimientos se necesitan: notarias, abogados y/o una gestoría para la realización de estos trámites.

¿CUÁNTO CUESTA REGISTRAR MI BIEN INMUEBLE?
Vayamos por partes. Si partimos de un bien, digamos una vivienda sin registrar, el procedimiento comienza con una declaración de obra nueva (se crea un documento notarial que describe la vivienda en concreto). Esta escritura notarial define la vivienda y el valor de la misma para la liquidación de impuestos/tributos. Dicha escritura implica:
        - Tiene un costo reglado que cobra la Notaría.         

        - Implica un impuesto denominado AJD (Actos Jurídicos Documentados) que se aplica sobre el valor de la vivienda que varía entre el 0.50% - 1,50% según la comunidad donde se liquide el impuesto.

Tras tener la escritura notarial, se debe ir al Registro de la Propiedad y liquidar unas tasas que varían entre un mínimo de 24,04.-€ y un máximo de 2.186,67.-€, dependiendo del valor otorgado a la vivienda.

Habitualmente se utilizan gestorías para la tramitación y liquidación de los impuestos, con lo cual, si no lo hacemos nosotros mismos, debemos añadir estos costes al precio total del registro de la vivienda. 

¿CUÁNTO TIEMPO TARDA EL PROCESO DE INSCRIPCIÓN?
Las notarías suelen tardar, pero una vez dispongan de toda la documentación necesaria para realizar la escritura, tocaría esperar un plazo de 2-4 semanas.
Tras este tiempo, la gestoría tardaría entre 1-2 semanas en realizar la liquidación de impuestos.
Por último, el Registro de la Propiedad tarda entre 3-4 semanas.

Mi experiencia personal es que el plazo mínimo ronda los 3 meses. 

¿CUÁLES SON LOS BENEFICIOS DEL REGISTRO?
Registrar tus bienes inmuebles conlleva los siguientes beneficios:

  • 1.- Registro oficial de dominio (titularidad), derechos reales y cargas o afecciones sobre los bienes registrados.
  • 2.-Seguridad jurídica en la gestión inmobiliaria (compraventa, …)
  • 3.-La inscripción del bien inmueble es eterna, sólo se realizarán anotaciones posteriores referidas a cambios de titular (venta, herencias, ..) o cambios en las cargas o afecciones del mismo, (créditos y garantías hipotecarias, embargos, anotaciones administrativas, etc.)
  • 4.-Es imprescindible para conseguir una hipoteca sobre el bien o su uso como garantía o aval para operaciones financieras.
  • 5.-Los costes de la inscripción de los bienes sólo se pagan la primera vez, posteriormente sólo se pagaría por las modificaciones en los datos originales de los bienes (cambio de titular, compraventa, hipoteca, …).
  • 6.-Permite el cambio de titular en Catastro de modo automático.

En definitiva, es cierto que nunca valoramos convenientemente los beneficios de registrar nuestro bienes inmuebles. Cuando llega el momento en el que queremos trasmitir el bien (compraventa, herencia, donación, …) o necesitamos un préstamo y queremos utilizarlo como garantía hipotecaria, suele atropellarnos la realidad.

Tendemos a diferir la inversión que supone el registro de nuestras propiedades, aún cuando su valor suele ser muy importante en nuestro patrimonio y aún así lo tenemos mal o directamente indocumentado.

No negaré que en mi caso en particular todavía mantengo alguna propiedad sin la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, mayormente por desidia. Pero creo que la subsanación de esta circunstancia me aportará a corto, medio y largo plazo una tranquilidad y una disponibilidad, jurídicamente avalada, de mis bienes inmuebles que no se debe desdeñar. 

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