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B3. !Llegó la COVID y mandó parar!

04 de Enero, 2021.

Año 2008, 15 de septiembre, amanecemos con noticias confusas sobre una crisis financiera global que se había desatado por el colapso de la burbuja in-mobiliaria en Estados Unidos (2006) que había provocado la crisis de las hipotecas subprime (2007) para terminar colapsando el sistema financiero americano, inicialmente, y el internacional a continuación.

La crisis tiene la base en el mercado inmobiliario, en la burbuja inmobiliaria que surge de la emisión de productos financieros basados en el mercado hipotecario de la vivienda (bonos inmobiliarios) que dado su enorme éxito (alta rentabilidad y bajo riesgo) provocaron un enorme crecimiento de la bolsa de vivienda para hipotecar y creció exponencialmente el riesgo de impago de dichos créditos, al relajarse de modo temerario los controles de acceso a las hipotecas y concederse prácticamente con el solo requisito de estar dotado de un documento de identidad.

Los impagos comenzaron a producirse y la liquidez de los bancos y entidades crediticias se derrumba, se produce el pánico por falta de confianza en los productos asociados a hipotecas y la exigencia de reembolso de los mismos colapsa el sistema financiero. ¡Ha llegado la crisis!

La historia hasta la actualidad es conocida, crisis financiera, bursátil, inmobiliaria, …, los efectos son devastadores a nivel económico y social (par, pobre-za, desahucios , …).

En el marco inmobiliario cientos, miles de viviendas paralizadas en distintas fases de ejecución o a punto de comenzar, promotoras con grandes bolsas de suelo comprados y desarrollados a base de créditos para poder edificar a futuro, inversiones multimillonarias en “ladrillos”, basado todo ello en una demanda pujante y en aumento de dichas viviendas.

Oferta y demanda constituían un círculo cerrado donde el broche de unión entre ambas era la financiación crediticia, financiación para el promo-tor/constructor y financiación para el comprador. El comprador con una hipoteca paga una vivienda que el promotor ha construido con financiación crediticia y este puede devolver esta financiación al banco.

En un mercado regulado y controlado y cumpliendo los criterios de buena praxis en el análisis de las partes (comprador y vendedor) el crecimiento es moderado y los riesgos de rango bajo. La realidad es conocida y los efectos, más de diez años después, todavía se dejan notar.

A partir del 2018 se comienza a notar una recuperación en el mercado inmo-biliario y parece que la crisis empieza a ser un tema del pasado y llegamos al inicio de 2020.

Año 2020, a comienzos de año llegan desde China noticias de un virus de origen incierto (pangolín, murciélago, laboratorio de Wuhan).  

La incipiente y aparentemente sólida recuperación del mercado inmobiliario parece vislumbrar un horizonte de crecimiento sostenido y una vez colocado el excedente de suelo y de edificaciones derivado de la crisis del 2008 con la corrección de precios de los suelos y los inmuebles de acuerdo con el merca-do actual y con una política hipotecaria más sensata por parte de las entidades crediticias y demás agentes intervinientes en el proceso inmobiliario todo daba a entender que las previsiones de futuro, aún con baches y curvas, eran de un crecimiento estable y moderado inmobiliario.

Se comienza a mover suelos, se retoman promociones inmobiliarias, se ter-minan edificaciones paradas durante años, las entidades crediticias retoman su papel en el aspecto financiero, las constructoras supervivientes de la crisis establecen planes de futura para atender el mercado, los técnicos (arquitectos, ingenieros, etc) retoman su actividad adaptándose a la ingente avalancha de nueva normativa de aplicación que ha ido apareciendo en los últimos años y que casi no se había podido plasmar en ningún proyecto.

En resumen, se estaba recuperando el paradigma de la confianza, el sentimiento, sensación, la motivación que nos mueve del “no se puede” al “ puede ser”.

Pero un buen día, se nos cruza un virus (COVID-19), de origen exacto aún por determinar, microscópico de tamaño pero muy social en su forma de transmitirse, ecuánime e igualitarios en su expansión (edad, raza, sexo, esta-tus o demás características distintivas le son indiferente), globalizado en su localización y poderoso en su influencia.

Se ha instalado, paralizando la actividad económica, confinando a la población y creando un importante sentimiento de incertidumbre sobre las consecuencias de esta “pandemia” a corto, medio y largo plazo.

En la era de la información y de Internet la información fluye a raudales, las predicciones en uno u otro sentido abundan, los científicos avalan una tesis y la contraria y en todos los demás aspectos pasa algo parecido.

El alcance de esta crisis en el ámbito inmobiliario, aunque opinable y opinión cada uno tenemos la nuestra, es todavía una ecuación compleja con multitud de variables que desconocemos y cuya resolución se alargará en el tiempo. Y entre la variables a despejar está la “confianza”, todavía muy resentida de la anterior crisis marcará el devenir del sector inmobiliario.

Hablan la últimas noticias de ralentización de la promoción inmobiliaria, bajada del precio de las viviendas, cambios en los diseños de los espacios residenciales, nuevos paradigmas en el concepto de ciudad, ….

Honestamente, como arquitecto con muchos años de experiencia en el des-empeño de esta hermosa profesión, habiendo superado varias crisis inmobiliarias he llegado a la conclusión que la situación, tras superar las crisis, siempre a sido mejor que la anterior a las mismas y por lo tanto es una cuestión de resistencia y confianza en un futuro mejor. 

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